幸亏联邦房管局于1938年建立“房利美”公司简称为FannieMae房利美的作用在于：如果任何银行需要把之前借出去的房贷变现房利美随时愿意从银行手中买走住房贷款。这一招很厉害即是建设了二级住房贷款市场把恒久房贷变活了而不是锁定30年。这种金融创新就是增加死资产的流动性。
陈志武/文
好的今天我就谈住房按揭贷款证券化这个创新虽然距离老黎民的生活很近但这基本是专业金融机构才使用的证券投资工具老黎民不用感受到这个金融品种的存在也不需要知道它是什么意思可是却能享受住房按揭贷款证券化的利益。
上次我们谈到银行的流动性治理问题因为银行的存款以短期为主所以他们不敢做太多恒久住房贷款流动性风险太高。因此在1930年月大萧条之前的美国银行住房贷款的期限都很短不凌驾五年因此能给老黎民带来的利益有限因为贷款期限越短老黎民每个月的月供压力就越大。
为解决这个问题1970年另一个金融创新泛起：房利美建立一个叫“吉祥美”(GinnieMae)的子公司。
吉祥美的运作方式是建立一个个信托计划每个信托计划类似一个有限责任公司然后把差别地域、差别种类的老黎民房贷装入信托计划、打成包并将该贷款包的未来还款流分成众多份额好比分成一亿份再把这些信托份额以证券的形式向海内外投资者刊行。由此刊行的份额之所以成了证券是因为通过种种刊行法式和手续后这些份额可以在公然市场上的差别投资者之间举行生意业务。由于这些份额背后的现金流是来自房贷的还款在风险特征上这样的证券跟债券类似收益相对稳定可预期性比力高。
那么什么是住房按揭贷款证券化呢？它的价值又在那里呢？
二级住房按揭贷款市场的泛起
这样一来银行就不用担忧给老黎民做房贷了房贷资金供应量大大增加因为在银行给老黎民作按揭贷款后不用担忧手中持有的房贷流动性问题。这使更多老黎民能实现“居者有其屋”的梦想。
1940年的时候只有44%的美国家庭有自己的屋子到1970年63%的家庭住自有房！这种金融创新的社会价值显而易见。
另外那时的住房贷款在结构摆设上也有问题好比在贷款到期之前乞贷方每月只需支付利息等贷款到期时再把所借本金一次还清。这种支付摆设一方面使银行负担过多风险因此银行不愿意给老黎民提供太多住房贷款另一方面给乞贷方带来太多的一次性还款压力：如果借本金800万一次还清800万资本谈何容易！这要求乞贷人有很好的财政纪律提前准备好那么多的钱。
因此一般老黎民从住房贷款获得的便利有限。
可是把住房按揭的期限延长为30年后给银行带来什么影响呢？
接下来罗斯福总统推出一系列革新法案重新结构美国金融体系包罗改变美国房地产市场的《全国住房法》这部1934年推出的法案的立意在于建立“联邦住房治理局”专门为中低收入家庭提供住房贷款保险并同时把贷款期限从原来最长5年增加到最长30年而且把贷款本金分摊到每个月中支付这样月供里既包罗当期利息也包罗一部门还本。
延长了的住房贷款期限使住民的短期支付压力减小让老黎民有钱去做其他消费促进了经济增长。
【金融其实很简朴】
2008年金融危机之后各路人士都乐于讨伐金融行业谁都要说“金融创新过分”、“金融市场在自己空转”原因听说是有许多金融创新让他们看不懂也不明白有什么用。
那么如何谦虚地看待金融创新认识创新的价值呢？岂非真的要以“如果我看不懂就一定是没须要的”为判定金融创新的尺度吗？
固然话又说回来房利美公司的资金又不是无穷无尽它从银行等房贷机构收购了一定的房贷以后也会遇到资金上限那么房利美的资金如何扩大呢？
一个盛行的看法是：看金融产物是不是老黎民或企业直接使用的。如果是那就是对真实社会和经济有用的金融；否则就是金融行业内部空转的工具因此对社会没有用。
第一个资产证券化案例
对银行来说挑战增加了因为今天发放的贷款要等上30年才气完全收回。如果银行做太多这类恒久房贷会使其面临太大的挤兑风险：万一银行的许多存户都跑过来提现金那怎么办呢？这些贷款要等上30年才气回笼呀。这让银行负担太多流动性风险。
1929年10月。
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